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仲量聯行:杭州房地產市場2019年回顧及2020年展望
http://www.wqrbr.club房訊網2020-1-15 13:54:07
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[提要]2019年全年甲級辦公樓新增需求量約四成來自金融服務業,傳統金融業包括銀行、信托、保險等均在年末錄得大面積擴張。

  2019年第四季度,杭州優質辦公樓市場得益于傳統金融需求擴張,在新增供應入市情況下仍維持穩定的入駐率;商務園區市場活躍的需求帶動租金穩步上漲。仲量聯行杭州、南京、武漢分公司總經理辛毅表示:“租賃需求 在2019年底回升,對辦公樓市場的租金下滑起到抑制作用。傳統金融業穩定的擴張及產業聚集需求,使錢江新城高品質辦公樓受益。”零售物業市場方面,核心區加速 調整創新,城西商圈新增供應集中入市;盡管租賃需求維持穩定,部分區域的飽和及表現差強人意致使整體租金增長放緩。

  優質辦公樓

  傳統金融業成為全年主要需求,第四季度甲級辦公樓凈吸納量超8萬平方米,創2019年最高,其中自用樓宇及企業自用面積擴張貢獻超八成新增需求。據仲量聯行研究數據統計,除去自用總部面積,2019年全年甲級辦公樓新增需求量約四成來自金融服務業,傳統金融業包括銀行、信托、保險等均在年末錄得大面積擴張。錢江新城核心區樓宇提供的優質軟硬件服務及現階段的高性價比持續吸引這些優質企業。此外,設計、律所、教育為主導的專業服務業新增需求穩定,占據全年甲級辦公樓新增需求量的近20%。

  2019全年有17萬平方米共計4個新增項目入市,較2018全年減少30余萬方。除2019 年上半年入市的世包國際和延中大樓兩個項目外,下半年僅有大悅城T1及全自用的浙江國貿總部于年末入市,5個原計劃于2019年入市的項目均由于工期推后或市場策略原因延至明年。優質企業的大面積擴張和整合自用使得2019年第四季度甲級辦公樓空置率環比下降0.3個百分點至25.8%,而乙級辦公樓空置率則環比上升0.1個百分點至11.5%。2019年杭州優質辦公樓市場空置率達25.8%,較2018年微幅上調0.2 個百分點。

  甲、乙級辦公樓租金差距縮小,年末租金跌幅收窄。截至2019年年末,由于空置存量壓力持續存在,辦公樓市場整體租金同比下調2.1%至4.3元/平方米/天;而乙級辦公樓租金同比上漲0.4%,甲、乙級辦公樓租金差價持續縮小。2019年下半年租金隨市場吸納能力逐步恢復、產生分化,500平方米以下的辦公分割單元租金由于業主方之間的激烈競爭,租金繼續存在談判空間;但優質項目整層以上面積的稀缺使得此類物業租金依然維持高位。

  新興商務區現2019年度唯一辦公物業整棟成交。隨著亞運效應逐漸凸顯,位于錢江世紀城的萬象世界中心T1錄得近7萬方整棟交易。盡管2019年全年投資市場成交數量同比下降,業主預期未隨租金顯著下調,投資機構仍對杭州保持關注。

  2020 年辦公樓市場展望:受 2019 年供應推遲交付影響,明年將有 7 個項目共計約50 萬平方米的體量入市(包括約 10 萬平方米的自用面積),其中近五成坐落于錢江新城。短期內去化壓力仍將存在,預計 2020 年全年甲級辦公樓吸納量將維持在 20 萬平方米左右。仲量聯行杭州商業地產部總監尤培榮表示:“ 宏觀經濟增速放緩的影響將持續至 2020 年,但鑒于業主對租金維持預期,以及問詢量的回暖,預計優質辦公樓市場整體租金將呈平穩走勢。”

  商務園區

  全年商務園區市場整體表現穩中有升,細分市場熱度逐漸分化。以未來科技城為代表的城西科創大走廊區域表現強勁,其背靠阿里巴巴和浙江大學的創新環境持續吸引科創企業關注,獨角獸企業的入駐也進一步推動相關需求;優質頭部企業集聚的濱江,以產業聚集效應、多元化物業載體,輔以政策積極引流,年凈吸納量超過30 萬平方米;而以拱北為代表的老派商務園區存量去化緩慢,轉型期所帶來的環境配套的不完善,以及產業引導性較弱,均致使租客的選擇相對謹慎。

  需求活躍帶動租金穩步上漲。2019年第四季度共3個項目入市,為市場帶來16.3萬平方米的新增供應。近八成板塊入駐率呈上升趨勢,三個板塊入駐率超90%,總體入駐率相比上半年增長2.4個百分點,達到89.5%。在整體入駐表現較好的環境下,第四季度平均租金上升至2.15元/平方米/天,同比增長約5.0個百分點。

  2020年優質項目集中入市為科技企業布局賦能。2020年濱江及拱北板塊均有超60萬平方米的體量入市,預計全年供應量將達到2019年新增供應的1.7倍。智慧網谷數字經濟小鎮及濱江物聯網小鎮內的一系列優質供應將成為新興產業落戶首選。全產業鏈構建、全國戰略布局、跨界科技賦能這三大衍生趨勢,將繼續推動需求擴張;而積極迎合科技企業不同發展階段的空間整合及設施配置需求,則是商務園區持續向好發展的關鍵。

  零售物業

  運動品牌的引入力度加強,商業零售物業市場的靈活空間發力。2019 年三季度lululemon 首入杭州,并在四季度確認了首家旗艦店選址。新興運動品牌優異的銷售表現使得FILA、Vans 、Converse 、INXX 等品牌拓展需求活躍。業主方也積極引入新興運動品牌,以改善客流帶活區域。微店 Park 在 8 月份首開后,進一步拓點并優化租賃模式和租戶結構;而選址來福士的能量食集則打破傳統美食廣場模式,在主題化的場景中聚集優質中小型餐飲零售商。靈活商業平臺對創業者和中小零售商而言降低了嘗試門檻和機會成本,其去化面積則保證了業主獲取穩定收益。

  存量更新鞏固傳統核心商圈地位,空置率穩步下調。2019 年第四季度,位于城西商圈的三個項目同期開業運營,使得全年新增供應達到 54.8 萬平方米,同比上漲21.5%。新項目的高開業率,使得整體市場空置率持續下行。截至 2019 年底,全市優質零售市場空置率同比下降 1 個百分點至 5.7%。除城北商圈外,各商圈空置水平均得以優化。

  核心商圈既有項目的更新改造是 2019 年的一大亮點。借湖濱步行街被列入國家首批11 條步行街改造提升試點之機,湖濱銀泰進行局部改造及業態調整、解百百貨轉型升級同期亮相、武林銀泰完成了外立面改造及數據信息升級,杭州大廈則迎來了新一輪品牌更迭。完成改造的武林湖濱商圈持續展示出對首入杭州品牌的吸引力。

  核心區域和非核心區域租金增長放緩。2019 年第四季度,杭州零售物業市場凈有效租金達 20.6 元/平方米/天,同比上漲 2.0%。核心板塊由于業主積極的品牌調整,為吸引符合定位的優質租戶下調部分點位的租金漲幅,使得核心區域整體租金同比上漲 2.2%。而非核心區受部分區域飽和、項目表現疲軟的影響,同比租金漲幅收窄至1.7%。

  2020 年零售物業市場展望:受部分項目推遲開業影響,2020 年共有 5 個項目合計近62 萬平方米入市。城東新城的萬象匯開業將改善區域商業配套環境,錢江新城近 2 萬平方米的萬象城的升級將帶來全新購物體驗,而城北商圈萬融城和龍湖兩個新項目的開業或將加劇現有競爭局面。在需求層面,一方面知名零售商為提高會員及目標客群黏性,將會越來越多地提供產品外的全方位生活服務內容;另一方面備受當代年輕人及資本的關注小眾、單一品類將成為租賃需求亮點。但不論是現有品牌的創新概念店亦或是新晉小眾品牌,均更偏向于核心區的成熟項目。仲量聯行預計, 在供應及需求的雙重影響下,非核心區的租金漲幅將再度與核心區租金表現拉開差距,整體市場空置率預計將小幅回調。

  來源:仲量聯行

編輯:wangdc

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