樓市突變!土地制度“70年未有之大變局”來了
http://www.wqrbr.club房訊網2019-8-28 16:45:50
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[提要]2019 年 8 月,一系列跟國計民生有關的重大制度,正在發生變革。

  2019 年 8 月,一系列跟國計民生有關的重大制度,正在發生變革。

  先是利率制度,然后輪到了土地制度。

  8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議在北京人民大會堂閉幕,會議通過了關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。

  這意味,中國的土地制度發生重大變化。從實際影響看,堪稱“70年來所未有”。

  自然資源部官方微信公眾號發布的文章稱,這次修法實現了“七大突破”:

  1、破除了集體經營性建設用地進入市場的法律障礙;

  2、改革了土地征收制度;

  3、完善了農村宅基地制度;

  4、為“多規合一”改革預留了法律空間;

  5、將基本農田提升為永久基本農田;

  6、合理劃分中央和地方土地審批權;

  7、土地督察制度正式入法。

  這個概括無疑是準確、嚴謹的。不過,我們還可以把此次“土地新法”放在更大的背景下觀察,給出更宏觀、脈絡更清楚的分析。

  先問大家一個問題:為什么農民普遍比城市居民窮,而城中村和郊區的農民普遍比城市居民富?

  原因很簡單:遠離城市的農民,主要收入來自“種莊稼”;而郊區、城中村里的農民,主要收入來自“種房子”。

  也就是說,能否享受到土地紅利,是貧富的關鍵。

  其實對城市居民也一樣。在過去30年里,如果你家里早早買了房子,那么現在的日子會很好過;如果一直沒有買房,則生活會越來越難。

  最近10年,大家還會發現:同樣買了房子,你買在哪個城市、哪個片區也非常重要。大城市、核心片區的房價上漲就快,收縮型城市、城區的房價就滯漲。

  土地紅利,成了當今中國最大的“紅包”。能否獲得這個“紅包”,至關重要。

  再問大家一個問題:近年來,中國經濟為什么遭遇了顯著的下行壓力?

  或許有人會答,那是因為投資增速下滑了。六七年前,中國每年投資增速是20%以上,現在不到6%,所以經濟增長乏力。

  但這不是問題的關鍵。投資增速下滑,不是我們沒有錢去投資,而是投資了產品沒有人買,也就是所謂的過剩。

  為什么過剩?明明很多人生活質量不高呀?原因也很簡單,相當一批人買不起、消費不起。比如經濟學家估算,中國有10億人沒有坐過飛機,有5億人家里沒有馬桶。

  也就是說,內需不振。

  怎樣“提振內需”?方法無非有三:第一,增加大家的收入;第二,控制住通脹;第三,讓住房、醫療、教育的過高占比降下來。

  農民占中國人口將近一半,如果讓農民有錢、有更高的消費能力,中國經濟將獲得怎樣強勁動力!到那時,什么中美貿易戰,什么出口萎靡,說實話都不是問題。畢竟,中國僅農民就相當于美國總人口的近兩倍。

  怎樣讓農民有錢?

  讓農產品漲價嗎?顯然很難,因為中國農產品生產成本已普遍高于世界平均水平,進口往往比我們自己生產劃算。

  讓農民分享土地紅利,就成為一個好辦法。

  如果政策得當,這可以增加約6億人的消費能力,那對于中國經濟將是何等強勁的動力!

  更何況,通過政府讓利、農村土地直接入市的方式,還可以給城市提供低成本住房,緩解大城市的房價上漲壓力,讓更多城市居民也享受到“土地紅包”,何樂而不為呢?

  這,就是此次“土地新法”誕生背景和愿景。

  一、農民將獲得巨額土地紅利

  1、集體土地可以直接入市。

  中國的土地制度,是“國有+集體所有”的二元結構。城市建設用地歸國家,農村土地歸集體。當城市擴張需要土地的時候,就必須通過政府征地,把集體土地變成國有土地。

  也就是說,農村集體要先把土地“賣給”政府,政府再招、拍、掛給企業和個人。在這個過程中,政府獲得了差價。這個差價,就成為政府建設基礎設施的資金來源,在財政里計入“基金收入”。

  由于政府征收集體用地給予的價格長期偏低,所以集體組織獲得的土地收益有限,給農民分的也有限。其結果是,征地的時候往往產生沖突;而城市近郊的集體土地,往往偷偷入市(小產權房),逃避了各種稅費。

  新《土地管理法》刪除了原法第43條“任何單位和個人進行建設,需要使用土地,必須使用國有土地”的規定,允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記,并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下,通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時,使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。

  也就是說,政府做了一次“自我革命”,在部分土地交易中將放棄“中間商”的身份。其結果必然是賣家、買家獲益,賣家(農村集體)可以收到更多錢,買家(土地使用者)可以省很多錢。最終,誕生出一批“低成本的房子”,有利于降低全社會的運行成本。

  當然,作為集體的一部分,農民也可以獲得更多的分紅。

  2、征收補償更全面,農民獲得更多保障。

  新《土地管理法》增加第45條,首次對土地征收的公共利益進行界定,采取列舉方式明確:因軍事和外交、政府組織實施的基礎設施、公共事業、扶貧搬遷和保障性安居工程建設需要以及成片開發建設等六種情形,確需征收的,可以依法實施征收。這一規定將有利于縮小征地范圍,限制政府濫用征地權。

  此外,還要求政府在征地過程中要跟農民協商,組織聽證會,簽署協議后才能辦理征地審批。在征地補償方面,改變了以前以土地年產值為標準進行補償,實行“按照區片綜合地價”進行補償。

  新《土地管理法》還首次將2004年國務院28號文件提出的“保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的補償原則上升為法律規定,增加農村村民住宅補償費用和將被征地農民社會保障費用的規定。

  3、進城落戶農民,可以保留宅基地。

  考慮到農民真正變成“城市居民”,是一個漫長的歷史過程,新《土地管理法》規定:國家允許進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地,這一規定意味著地方政府不得違背農民意愿強迫農民退出宅基地。

  在農民收獲“土地紅利”的同時,這份紅利還可以繼續向城市居民傳遞。

  二、集體土地經過批準將直接入市,有利于穩定房價。

  集體土地不經過“政府征收”,直接建成房子,而且不是農民自用。這種房子,我們之前稱為“小產權房”。傳統體制下,把這種房子視作洪水猛獸。

  但有一個城市,卻因為“小產權房”的支撐,成為中國經濟最活躍的城市,這就是深圳。

  在建設特區之初,曾有城市專家論證認為:深圳未來市區人口很難超過40萬。但目前深圳實際生活人口超過2200萬,每年增長超過50萬。

  深圳土地有限,正規商品房、房改房存量不過200萬套,怎樣容納了這么多人口,一個重要的原因是,深圳有37萬棟非法建筑,提供了大約650萬套住房(每套平均40平米)。如果沒有這些“天然廉租房”,深圳不會匯聚這么多人口,也不會有今天的活力。

  說白了,深圳就是把“農村集體土地直接入市”做到了極致的城市。這些城中村、違法建筑一度被深圳人視作“城市的疥瘡”,但最終卻成就了這個城市。

  深圳的做法是歷史造成的,無法可依,因此無法復制。但農村集體土地經過政府審批,在符合城市規劃的情況下直接入市,的確可以向社會釋放土地紅利。

  我曾寫過一篇文章,標題是《深圳樓市,或許才是“最成功的模式”!》,文中計算過,按照深圳4.28億平方米的違法建筑計算(一線城市房價70%左右為稅費),這些房子的存在,相當于政府向全社會釋放了至少10萬億(現價)的政策紅利。深圳很多創業者都住過城中村,比如任正非。

  深圳的經驗,有助于我們理解農村集體土地直接入市的戰略意義。

  下面分析一下,在土地制度“70年未有之大變局”情況下,誰最更享受到土地紅利,中國房價又將走向何方。

  我的看法是:

  1、“土地新法”可以讓農民獲益,但“紅包”的大小,跟土地的位置有密切關系。

  如果你是北、上、深等核心城市的城中村農民,那么你獲得的紅利是最多的,動輒上千萬,甚至更高。郊區的就差點,遠郊區的就更差。

  一般來說,省會城市及其郊區的農民,獲益大于地級市,而地級市大于縣級市、縣城。

  如果你的村莊、土地不靠近任何一個城市,就要看物產、景觀和交通等因素了。如果風景特別好,或者能生產優質的茶葉、咖啡什么的,價值也會比較高。如果距離遠也沒有特殊物產、特殊風景,那么能獲得的土地紅利就有限了。

  2、農村土地直接入市,不可能“敞開供應”,地方政府要考慮財政承受能力,在穩地價、穩房價的前提下小心推進。

  “農地入市”本質上是政府的自我革命,放棄部分土地交易里的“豐厚收入”。所以,需要考慮城市的財政承受能力。深圳是“誤打誤撞”走到今天的,其他城市很難復制深圳的奇跡了。

  在審批“農地入市”的時候,地方政府必須考慮財政收支的平衡。所以,數量一般來說不會太大。至于“農地入市”對房價、地價的影響,也是地方政府要權衡的。如果管制不當,可能造成地價、房價的暴跌,最終造成資源浪費。

  像深圳這樣,“農地入市”創造了650萬套房子,還沒有壓制住高房價的城市,恐怕也很難復制了。

  3、“農地入市”可以讓部分城市居民分享到這一輪土地改革的紅利,主要方式是租到相對便宜的房子。

  農地直接入市建設的房子,成本會低很多。而且城市地價、房價越高,差距越大。在一線城市,農地直接入市的房子,可能是商品房成本的四五分之一。依托這樣的房產,搞長租公寓,就可能盈利,也可以長期提供低于市場價格的房租。這對于平抑房價,有積極作用。

  農地入市建成的住宅,可以買賣嗎?目前政策尚未明確,估計如果買賣,跟商品房也是有區別的,因為土地的性質不同。

  對于有遠見的城市來說,“農地直接入市”是一次重大機遇,可以降低城市營商成本、提高城市競爭力,以及對外來人口的吸引力。但代價也非常明顯——政府直接從土地里獲得的收益會降低。

  展望未來:哪個城市能像深圳那樣,敢于率先降低來自土地的收入占比,向全社會釋放土地紅利,哪個城市就有機會邁向輝煌!

來 源: 樓市參考

     編 輯:liuy

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