苏鑫:未来五年会出现百亿级的城市更新企业
http://www.wqrbr.club房讯网2019-9-18 14:50:06
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[提要]本文摘录了中国城市更新论坛执委会主席、高和资本合伙人苏鑫先生,在19年9月17日2019中国城市更新论坛启动仪式上的讲话。

  本文摘录了中国城市更新论坛执委会主席、高和资本合伙人苏鑫先生,在19年9月17日2019中国城市更新论坛启动仪式上的讲话。2019中国城市更新论坛将于2019年11月21日-22日在广州与万科联?#29616;?#21150;。此次论坛的主题是:让城市留住记忆、让更新创造价值!

  最近遇到一个说话比黄硕(城智更新研究院创始合伙人)还有冲击力的记者问我:你说城市更新号称是万亿级的规模,为什么都是些“小公司”?为什么在房地产论坛里头少?#24515;?#20204;的身影?这是一个比较难回答的问题,但是我想这?#37995;?#39064;还是要回答,同时再解答两?#37995;?#35299;。

  为什?#27492;?#22478;市更新是万亿级的市场?

  把一线城市、二线城市,再扩大些?#35762;?#20998;三线城市,这些城市超过十年的核心存量物业,总量有多少?估值有多高?这就是城市更新的短期市场规模。有人说有50万亿,有人算有30万亿,随便粗略算肯定10万亿的规模还是有的,问题是为什么到现在没?#34892;?#25104;一个“10万亿”的市场?

  我们以互联网行业为例,其实里面包含了两个时代。一个是新浪、搜狐为代表的PC时代,一个是小?#20303;?#21326;为为代表的移动互联网时代。在这两个时代中有一个明显的拐点,这个拐点形成条件是智能手机的普及,以及大量提供服务APP的涌现。

  换到房地产行业其实也是这样,有两个时代。其一是开发时代,就是以前总在论坛主席台上坐着的那些“高大上”的房地产公司所代表的时代。而未来还有一个更大的时代,就是城市更新时代!

  ?#27604;?#21644;互联网的发展一样,这个时代也需要一些条件来触发。我们回顾房地产行业,差不多经历了20年左右的开发时代。开发时代是如何形成的?当时也有两个条件:政策和金融。政策是取消福利分房,金融就?#21069;?#25581;贷款,这两个条件推动了开发时代。

  同样,城市更新时代也需要一?#26234;?#21183;,可能也是政策和金融这两个条件,政策上是“房子是用来住的、不是用来炒的”;金融上,国内对比发达国?#19968;?#27424;缺的一项金融解决方案——REITs。没有REITs,像参与城市更新的万科、中粮、包括金茂,虽然参与了,但可能还没有把核心资源放进来。如果有了REITs,他们会管理运营更多的资产,而不是持有更多的资产。

  从社会角度看REITs又有什么?#20040;Γ?#23427;可以给老百姓提供一种投资工具,老百姓持有公募REITs后,既可以长期获得分红,又可以享受到一二线城市REITs背后资产稳定?#20013;?#30340;现金回报,何乐而不为呢?

  这是回答第一?#37995;?#39064;,我们为何坚信城市更新万亿级的市场,以及我们怎么看城市更新和它的趋势。

  部分朋?#35759;?#22478;市更新有两?#37995;?#35299;

  误解一:城市更新就是?#26696;?#27004;”

  以前,我也是这么理解的,记得我们的一个城市更新项目——蓝峰大厦刚推出的时候,?#20202;?#22909;友长盛(网易传媒副总编辑姚长盛)给我做一个宣传片。他?#31859;?#19968;个手机给照了一圈,然后起了一个标题?#23567;?#33487;鑫:改了一个楼!”。

  所?#38498;?#22810;人理解城市更新就是改了一个楼,但这是表面的,而城市更新的本质是什么呢??#23548;?#19978;有深层次的城市发展的含义。首先要把这些楼宇、空间看成是资产,要经营它的现金流,让它的现金流提升。怎么提升?有三个动作:第一,改空间;第二,装内容;第三,促流动,也就是金融创新。

  误解二?#21644;?#22478;市更新论坛相关

  有人说,城市更新论坛搞了三届,号称中国影响力最大,是不是就是房地产界的中城联盟啊?

  城市更新论坛和中城联盟的目标相同,都是公益的,都是推动行业的发展,但他们?#34892;?#22320;?#35762;?#23613;相同。中城联盟,可以形容它是一个开发商为龙头,围绕开发商纵向整合的一个平台,是一个封闭的组织,进到联盟里很难。

  而我们推动的这个城市更新论坛是基于城市更新生态,是横向整合的,是一个开放的平台,最终的目标就是要打造城市更新领域的开源安?#32943;?#32479;,而不是一个像?#36824;?#37027;样的“闭源”系?#22330;?/P>

  我们机会到底在哪里?

  最后,做一点展望,我们机会到底在哪里?未来七年的趋势是什么?我相信在座的从业者跟我的观点相似,有两个趋势:第一,城市更新会“大行其道”;第二,REITs会推动城市更新上一个新台阶,这两个趋势不可逆。如果用量化?#21103;?#26469;看,城市更新论坛的理事机构未来五年一定会有百亿级规模的上市公司出现,同时也会有金融机构成为百亿级甚至更大规模的REITs资管公司。

  如果再看短一点时间,未来三年到底有什么趋势?我认为有“三化”。第一片区化;第二科技化;第三“外行化”。

  片区化:城市更新现在很多都是一个片区的改造。城市更新的核心推动力是消?#30740;?#27714;和产业升级,这些能够给城市带来更大的价值。

  科技化:我们手里离不开手机,它像长在我们身体上的一个器官,即使一千块钱的手机也有很多智能应用,但是我们的很多空间,动辄几个亿、几十个亿的资产空间没有高科技。我相信5G的到来一定会推动它。

  外行化:现在城市更新论坛很多理?#30053;?#26469;都是做房地产的,他们对硬件改造特别熟悉,对自己的产品有?#38498;栏?#20294;是当更多的资本、?#38469;?#21457;现万亿级的城市更新市场是未来趋势的时候,?#38469;?#20154;才就会涌入,他们可能就是现在的90后,可能没有任何房地产背景,但他们懂?#38469;酢?#25026;消费,空间是为了消费,为了使用,未来一定是有?#38469;?#32972;景的年轻人在资本助力的大潮下,推动城市更新的行业发展。我们希望整合大家的资源,投到哪里去,投到90后有科技背景的这些团队里边去!

  最后用一句话来结束,就是定义一下什么叫城市更新?城市更新不是传统的房地产,是产业升级、消费升级推动的改变城市未来面貌的服务行业,它是实体经济!谢谢大家!

  来 源: 高和资本    

 编 辑:liuy

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