报告:警惕房地产市场成为 “灰犀牛”
http://www.wqrbr.club房讯网2019-8-30 9:10:51
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[提要]8月29日,国家金融与发展实验室《中国住房金融发展报告(2019)》(以下简称“报告?#20445;?#22312;北京发布。报告认为,目前房地产市场已是中国经济金融体系的系统重要性领域,在未来可能成为中国经济金融领域最大的“灰犀牛”。

  8月29日,国家金融与发展实验室《中国住房金融发展报告(2019)》(以下简称“报告?#20445;?#22312;北京发布。报告认为,目前房地产市场已是中国经济金融体系的系统重要性领域,在未来可能成为中国经济金融领域最大的“灰犀牛”。对此,必须保?#25351;?#24230;警觉。

  报告显示,中国住房金融20年的发展可以用“高速”二字来概括。一级市场方面:个人住房贷款余额由1998年的0.07万亿元上升至2018年的25.75万亿元,增长了366.9倍,年均复?#26174;?#38271;率为36.46%;房地产开发贷款余额由2004年的0.78万亿元上升至2018年的10.19万亿元,增长了12.1倍,年均复?#26174;?#38271;率为10.20%。二级市场方面:RMBS余额由2005年的30.17亿元上升至2018年的7477.61亿元,增长了246.8倍,年均复?#26174;?#38271;率为19.18%;REITs余额由2014年的96.05亿元上升至2018年的730.23亿元,增长了6.6倍,年均复?#26174;?#38271;率为66.05%。



  住房金融的大发展对?#29992;?#29983;活条件的改善和经济增长作出巨大贡献:2016年中国?#29992;?#20154;均住房建筑面积达到40.8平方米,人均超过俄罗斯,户均甚至超过德国和荷兰;2016年房地产投资占固定资产投?#23454;?#27604;例达到42.4%,从房地产投资对GDP的贡献率来看,金融危机后保持在20%,发挥了经济稳增长“压舱石”的作用。

  国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真指出,中国住房金融的大发展不仅作出了巨大贡献,也形成了房价泡沫。2005年之前住房金融政策基本以扶持房地产市场发展为主,2005年之后调控成为主基调。2005年以来,住房金融经历了四轮调控,其中从紧的调控时间长且见效慢,放松的调控时间短且见效快,总体而言调控效果不佳。

  他认为,中国住房金融存在三个深层次问题:第一,住房金融支持的方向有失偏颇,表现为“轻租重售?#20445;?#31532;二,住房金融性质定位不清晰,经历了从商业性金融主导向政策性金融主导的转变,此后以公积金为主体的制度又被边缘化;第三,住房金融缺乏顶层设计,既?#25381;?#20303;房金融相关法律支撑又缺乏专业的监管机构,住房金融的产?#26041;?#26500;体系也不尽合理。

  为防止房地产市场成为“灰犀牛?#20445;?#25253;告建议,遵循“稳”字当头的原则,在稳房价同时有重点、有选择地降杠杆。首先,?#29992;?#37096;门杠杆上升?#21344;?#26377;限,保持既有政策即可。一方面,?#29992;?#36141;房意愿已明显下降,房价上涨预期也得以扭转;另一方面,个人住房贷款占国有银行贷款比例高达30%,必须坚持“底线思维?#20445;?#38450;止房地产风险向银行传导。其?#21361;?#25151;地产企业应成为重点治理对象。最后,关于地方政府的土地财政以及隐性债务问题,应针对不同城市采取分而治之的策略。

  来源:经济日报-中国经济网

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