報告:警惕房地產市場成為 “灰犀牛”
http://www.wqrbr.club房訊網2019-8-30 9:10:51
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[提要]8月29日,國家金融與發展實驗室《中國住房金融發展報告(2019)》(以下簡稱“報告”)在北京發布。報告認為,目前房地產市場已是中國經濟金融體系的系統重要性領域,在未來可能成為中國經濟金融領域最大的“灰犀牛”。

  8月29日,國家金融與發展實驗室《中國住房金融發展報告(2019)》(以下簡稱“報告”)在北京發布。報告認為,目前房地產市場已是中國經濟金融體系的系統重要性領域,在未來可能成為中國經濟金融領域最大的“灰犀牛”。對此,必須保持高度警覺。

  報告顯示,中國住房金融20年的發展可以用“高速”二字來概括。一級市場方面:個人住房貸款余額由1998年的0.07萬億元上升至2018年的25.75萬億元,增長了366.9倍,年均復合增長率為36.46%;房地產開發貸款余額由2004年的0.78萬億元上升至2018年的10.19萬億元,增長了12.1倍,年均復合增長率為10.20%。二級市場方面:RMBS余額由2005年的30.17億元上升至2018年的7477.61億元,增長了246.8倍,年均復合增長率為19.18%;REITs余額由2014年的96.05億元上升至2018年的730.23億元,增長了6.6倍,年均復合增長率為66.05%。



  住房金融的大發展對居民生活條件的改善和經濟增長作出巨大貢獻:2016年中國居民人均住房建筑面積達到40.8平方米,人均超過俄羅斯,戶均甚至超過德國和荷蘭;2016年房地產投資占固定資產投資的比例達到42.4%,從房地產投資對GDP的貢獻率來看,金融危機后保持在20%,發揮了經濟穩增長“壓艙石”的作用。

  國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真指出,中國住房金融的大發展不僅作出了巨大貢獻,也形成了房價泡沫。2005年之前住房金融政策基本以扶持房地產市場發展為主,2005年之后調控成為主基調。2005年以來,住房金融經歷了四輪調控,其中從緊的調控時間長且見效慢,放松的調控時間短且見效快,總體而言調控效果不佳。

  他認為,中國住房金融存在三個深層次問題:第一,住房金融支持的方向有失偏頗,表現為“輕租重售”;第二,住房金融性質定位不清晰,經歷了從商業性金融主導向政策性金融主導的轉變,此后以公積金為主體的制度又被邊緣化;第三,住房金融缺乏頂層設計,既沒有住房金融相關法律支撐又缺乏專業的監管機構,住房金融的產品結構體系也不盡合理。

  為防止房地產市場成為“灰犀牛”,報告建議,遵循“穩”字當頭的原則,在穩房價同時有重點、有選擇地降杠桿。首先,居民部門杠桿上升空間有限,保持既有政策即可。一方面,居民購房意愿已明顯下降,房價上漲預期也得以扭轉;另一方面,個人住房貸款占國有銀行貸款比例高達30%,必須堅持“底線思維”,防止房地產風險向銀行傳導。其次,房地產企業應成為重點治理對象。最后,關于地方政府的土地財政以及隱性債務問題,應針對不同城市采取分而治之的策略。

  來源:經濟日報-中國經濟網

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