长租公寓仍需解决盈利模式问题
http://www.wqrbr.club房讯网2019-10-16 10:40:14
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[提要]对自如、贝壳这两家?#22771;?#35268;模更大的租赁企业而言,也还未实现盈利,而高负债也会对其规模的继续扩张带来障碍。

  日前,青客公寓正式向美国证券交易委员会递交了招股书,拟以发行ADS(美国存托股票)的形式募资最多1亿美元,登陆纳斯达克。此次青客递交招股书,有望成为国内长租公寓海外上市第一股,同时也揭开了国内长租业务运营现状的面纱。

  多家长租品牌欲上市

  事实上,不只是青客,近期头部长租品牌自如、蛋壳等也纷纷表达了上市愿望。9月份,蛋壳公寓便透露,计划最快于今年内赴美上市,募?#24335;?#39069;为6亿~7亿美元;随后,自如公寓也表示正在考虑于2020年赴美上市,拟筹资5亿~10亿美元;魔方公寓也曾表示,公司一直在筹划中,未来将择机上市。而此次青客赴美提交招股书,或将赶超在自如与蛋壳之前,成为首家在海外上市的租房股。

  克而瑞研究员房玲表示,长租品牌争相赴美上市,从侧面也揭示了?#22771;?#22269;内长租品牌共有的资本困境,由于前期投入较大,盈利周期较长,若缺少必要的?#24335;?#25903;持,将无法维系持续的发展需要。通过上市,长租企?#30340;?#22815;保障?#24335;?#38142;的健康,还能将融得的?#24335;?#25237;入到发展中。以青客为例,截至2019年6月,资产负债率高达133%,总负债已超过总资产;持有现金4.5亿元;短期有息借贷1.49亿元,租金贷8.73亿元。若按此计算,现金短债比仅为0.44,如不能及时融资,或将有偿债风险。

  此外,由于个别长租公寓先前出现?#24335;?#38142;断裂,各类风投?#24335;?#23545;于长租业务也更加谨慎,这使得长租公寓纷纷将融资注意力转向了IPO。对于长租公寓的投资机构而言,通过IPO上市也不失为一种退出途径,能够提前受益、分散风险。

  长租公寓盈利不容易

  在存量?#36125;?#19979;,长租公寓与联合办公这两种商业模式相似度极高的新兴业态,资本市场对于联合办公的态度也间接影响了长租公寓的命运。日前,共享办公鼻祖WeWork提交了招股书,原计划筹资30亿美元,但由于盈利能力与高估值的不匹配,继而引发了投资者的质疑。

  从招股书来看,WeWork从2016年至2018年的营收分别为4.36亿美元、8.86亿美元、18.22亿美元,而净亏损则分别为4.30亿美元、9.33亿美元、19.27亿美元,3年累计净亏损32.91亿美元。而在盈利能力受到质疑的同时,WeWork却享受着科技公司的高估值,据悉2019年1月WeWork的估值最高达到470亿美元,而到了9月WeWork?#29260;?#39318;次公开募股后,估值已降到100亿~120亿美元。

  克而瑞研究员房玲表示,事实上,不仅是联合办公,长租公寓行业也同样面临着盈利难的问题。以日前赴美招股的青客为例,招股书显示,2017财年、2018财年的营业收入分别为5.23亿元、8.90亿元,而净亏损则分别达到了2.45亿元、5.00亿元。截止2019年6月的前9个月,青客的营业收入及净亏损分别为8.98亿元及-3.73亿元。据悉,截至2019年上半年,青客?#30446;?#20986;租房间数为96854间,?#32771;?#30340;平均月租金为1149元,租金价差为25%。若按此计算,青客?#32771;?#25151;每月的价差仅为287元,期间?#32771;?#25151;的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元)。这也意味着,青客需要4~5年才能覆盖装修成本,这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾表示,拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。

  对自如、贝壳这两家?#22771;?#35268;模更大的租赁企业而言,也还未实现盈利,而高负债也会对其规模的继续扩张带来障碍。?#30340;?#20154;士表示,对于长租行业而言,赴美上市虽能解决一时的?#24335;?#38382;题,但若盈利模式这一核心问题不解决,即使上市也无济于事。

  近期拟上市的长租公寓企业

  青客公寓

  蛋壳公寓

  自如公寓

  魔方公寓

  WeWork

    来源:信息时报

编辑:wangdc

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